Grundsteuerreform: Steigen die Betriebskosten?

Neue Grundlagen für die Bemessung der Grundsteuer sorgen für Unsicherheit, welche Kosten auf spar+bau und seine Nutzer zukommen.

Die Betriebskosten sind in den letzten Jahren durch Preissteigerungen ein zunehmender Bestandteil der gesamten Wohnkosten geworden. Dabei achtet spar+bau natürlich auf seinen genossenschaftlichen Auftrag, Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zur Verfügung zu stellen. Allerdings unterteilen sich die Betriebskosten in beeinflussbare und nicht beeinflussbare Kosten wie die Grundsteuer. Die Grundsteuer ist für die Städte und Gemeinden eine der wichtigsten Einnahmequellen. Seit 2010 haben die Kommunen das Grundsteueraufkommen um mehr als 40 Prozent erhöht. Für die Mieter bedeutet das eine zunehmende Belastung bei den Wohnkosten. Im vergangenen Jahr zahlte spar+bau rund 1,64 Mio. Euro Grundsteuer. Nun hat das Bundesverfassungsgericht mit seinem Urteil vom 10.04.2018 die aktuelle Bemessung der Grundsteuer über die Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber aufgefordert, bis Ende 2019 für eine Neuregelung zu sorgen. Die Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke (ohne land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen) wird seit dem 01.01.1974 auf der Basis der Einheitswerte von den Gemeinden festgesetzt. Die Einheitswerte stellen die Finanzämter nach den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 fest und teilen den Gemeinden die Einheitswerte für die Berechnung der Grundsteuer mit. Während die Feststellung der Einheitswerte sowie die Grundsteuermesszahlen bundesweit einheitlich geregelt sind, bestimmen allein die Gemeinden über die Höhe ihrer Grundsteuerhebesätze. Die Hebesätze betrugen in Niedersachsen im Jahr 2017 laut IHK Hannover zwischen 270 und 600 Prozent des Grundsteuermessbetrages. In Hannover liegt er zurzeit bei 600 Prozent. Den bundesweit höchsten Hebesatz hat die hessische Gemeinde Nauheim mit 960 Prozent (Stand 30.06.2016) laut WirtschaftsWoche vom 30.11.2017.

Beispiel:
Einheitswert: 50.000 €
Grundsteuermesszahl: 3,5 v. T.
Grundsteuermessbetrag: 175 €
Grundsteuer: 175 € x 600 % = 1.050 € jährlich
175 € x 400 % = 700 € jährlich

Für die anstehende Reform gibt es bereits diverse Vorschläge, zum Beispiel das Bodenwertmodell: hier wird in erster Linie der Grundstückswert berücksichtigt; das Kostenwertmodell: hier fließen auch aufgewendete Bau- oder Sanierungskosten in die Bemessungsgrundlage mit ein; das flächenbezogene Äquivalenzmodell: hier sollen vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen die Grundlage bilden. Welches Reformmodell umgesetzt wird, ist zurzeit noch völlig offen. Zwar soll die Reform der Grundsteuer aufkommensneutral gestaltet werden, aber ob sich das realisieren lässt, bleibt abzuwarten. Erste Musterberechnungen für die Modelle zeigen auf Grundlage der jetzigen Bemessungsparameter einen Anstieg auf das Siebenfache der jetzigen Steuer. Die genossenschaftlichen Interessenverbände aus Land und Bund fordern daher nachdrücklich die Aufkommensneutralität auf kommunaler Ebene sowie eine Bemessungsgrundlage, die ohne hohen Verwaltungsaufwand ermittelbar ist.

Ein Kommentar von Isolde Mell, Aufsichtsratsmitglied bei spar+bau seit 1995, Schriftführerin und Mitglied des Wirtschaftsausschusses.